資産組み替え事例-古いアパートを売却し新しいアパートを建築

投稿時間 : 2014年06月05日 10:46

今回は、実際にアミックスが担当した、オーナー様の資産組み替え事例についてご紹介いたします。

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アミックスが先代からお付き合いさせていただいているオーナー様に相続が発生しました。

オーナー様が支払わなければならない相続税は、およそ1億円。オーナー様は早急にその資金を工面しなければならなくなったのです。

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オーナー様は相続時に売却しようと以前から考えていた更地がありました。ところがいざ売却となると複雑な問題が重なって売却は白紙に。急遽、別の不動産を売却しなければなりませんでした。

売却の対象となったのは、20年以上前に建てたアパートです。先代からご依頼いただき、アミックスで建築し、サブリース管理をさせていただいていました。

都区内にあるこのアパートは現在も満室です。ただ、最寄り駅からやや遠くぎりぎりの徒歩圏内、建築当時は一般的だったのですが、居室の広さは15㎡程度、今は敬遠されがちなバス・トイレ同室タイプです。少子化の進むなか、今後の運用を考えるとあまりよい条件とはいえません。

「土地付きアパート」といっても、築20年を超えていると建物付きより更地のほうが高く売れることが多くなります。こちらの土地は広いので、更地にすれば1億円に近い値がつくでしょう。

でも入居者がいるアパートを更地にするのは大変です。トラブルも起こりやすく、時間も解体費用もかかります。

今回の物件は現在もすべて満室で、経営状態は良好です。通常は更地にしたほうが高く売れるような古いアパートでも、経営状態がよければ建物付きのまま売ることも不可能ではありません。

アミックスで検討の結果、「経営状態が良好なので、そのまま売却しても更地より高い価格で売れるのでは」との結論になり、収益物件として売りに出すことになりました。

その結果、更地価格を大きく超える価格で売却することができ、オーナー様にも大変ご満足いただけました。

さらに、オーナー様からは、アパート売却で失った収入源確保のため、別に所有されている土地に新しいアパートの建築をご用命いただきました。

新しくアパートを建てる場所は、最寄り駅から徒歩圏内の広い土地です。近年の入居者ニーズに合わせて、バス・トイレを別にした広い間取りです。

今回のポイントのひとつ目は、多少築年数が経ってもきちんと修繕や管理がされていれば、それほど古びてしまうこともなく、借り手はいるということ。ふたつ目は、借り手がついて経営状態がよければ、古くても更地にすることなく、収益物件として買い手がつくということです。

さらに最も大きなポイントは、比較的立地条件のよくない土地にある古いアパートを売却、立地条件のよい「稼げる土地」にアパートを新築して、今後も変わらず安定した収益を得ることができるようになったということです。

今回売却したアパートは、築古とはいえ経営は順調。でも、駅からの距離などを考えると、いずれは老朽化に伴い空室が増えたり、修繕費用がかさんだりするおそれがあります。つまり、将来「稼げない土地」になってしまう可能性があるのです。

それなら、なるべく高値で売却できるうちに売ってしまったほうが得策です。今回の事例では売却資金を納税に充てたのですが、資金が手元に残るのなら、その資金で都心方面や駅からもっと近い別の「稼げる土地」にアパートを建てたり、「稼げる収益物件」に買い換えたりすることができます。それが資産の組み替えです。

今回はほぼご希望の通りにアパートの売却ができ、新しいアパートを建てていただくことになりました。また弊社でサブリース管理をさせていただきますので、先代にアパートを建てさせていただいてからすでに20年を超え、そしてさらに20年、合計40年を越えたお付き合いとなります。

弊社にとっても大変喜ばしいことですし、オーナー様にもご満足いただくことができた一件でした。

プロフィール

末永 照雄 〈 Teruo Suenaga 〉

株式会社アミックス 代表取締役 社長
昭和31年8月2日生まれ
上智大学卒業後、アミックスを設立。
趣味はジョギングと水泳。

公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会 会長
全国賃貸管理ビジネス協会 理事
suenagateruo@amix.co.jp