アミックスの資産運用② 築古物件で所得税・相続税を大幅軽減

前回につづき、土地オーナー様の資産運用実例のご紹介です。今回は、相続対策の事例をご紹介いたします。

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もともとアパート経営をされていたベテランオーナー様なのですが、いずれおきる相続への対策として、手元の現金でさらにアパートを購入しておきたいとのご相談を受けました。

アミックスでは、オーナー様にある中古アパートの購入をおすすめしました。築22年という古い物件なのですが、都心のターミナル駅から3駅と近く、駅からも徒歩5分と立地がよいため、空室の心配はそれほどないというのが特長です。

アパートの購入価格は、土地4,000万円、建物1,600万円で合計5,600万円。それに対して家賃収入は一年で480万円、固定資産税や経費を差し引いた手取りが年約400万円となります。

ところがこの物件は、木造アパートの法定耐用年数である22年を過ぎています。法定耐用年数を過ぎた場合、減価償却期間は4年となります。

建物の価格である1,600万円を4年で償却するのですから、減価償却費は1年で400万円。家賃収入も400万円ですから、なんと所得はゼロ。所得税はかかりません。最初の4年間で1,600万円がまるまる手元に残ることになるのです。

また、古い物件のため相続税評価額は購入価格をずいぶんと下回る2,300万円程度です。実勢価格（購入価格）と相続税評価額との差が大きければ大きいほど、相続税対策として効果があります。

今回はオーナー様ご希望の相続税対策としてだけでなく、所得税も軽減できる資産運用となりました。

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