将来を見据え、アパートの建て替えを

投稿時間 : 2018年01月30日 09:38

現在、足立区谷中にてアパート建て替え工事が行われています。担当の星よりご紹介いたします。

こんにちは。資産活用営業部の星です。今回は、アミックス建築ではじめてとなる、築年数の経ったアパートの建て替え事例についてお話ししたいと思います。

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どうせ建て替えるなら、早いうちに

私が15年ほど前から担当している築32年の木造モルタル造(14㎡×8戸)のアパート(写真)は、数年前にリボンシステム(リフォーム+サブリース再契約)をしていただいた物件です。内・外装のリフォームの他、外壁・鉄部の補修もしていますので、この先もしばらくは順調な経営ができることと思います。

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ただ、やはり、築年数が経っていますので、間取り(14㎡)やバス・トイレなどの設備を考えると、オーナー様は「将来的に大丈夫なのか」という漠然とした心配もおもちでした。今の条件でも、もちろん、入居は決められますが、「どうせ将来建て替えるなら、自分が元気なうちに」というオーナー様のご希望もあり、アパートの建て替えをご決断いただきました。

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アパートに適した立地なら建て替えも

アミックスではこの先20年後でも、募集・管理を続けられる場所かどうかを見極めます。建て替えや新築のご相談をいただいても、おすすめできない立地のときは、資産の組みかえ等のご提案をさせていたくこともあります。

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幸いなことに、このアパートは北綾瀬駅から徒歩7分という好立地です。平成31年には代々木上原までの直通運転が決定している北綾瀬駅は、周辺の整備もすすんでいて、続々とマンションが建てられている注目の場所です。

006整備が進む北綾瀬駅

新しいアパートは木造2階建て20㎡×6戸です。今までは8戸でしたが、部屋が広くなり、募集家賃を上げることができるので、総家賃収入は以前とかわりません。この立地で新築の20㎡であれば、募集も心配ないでしょう。インターネットの募集検索でも、広さで足切りされてしまうこともありません。

つまり、長期的に考えると、建て替えたほうが長く安定した収益が見込めることもあるのです。

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娘さんに生前贈与も

新しいアパートは、いずれ娘さんに生前贈与されるそうです。ご存知かと思いますが、贈与する場合の評価額は建築費(時価)を下回りますので、相続税対策としても効果的です。

また、贈与後からは娘さんが家賃を受け取り、将来に向けて計画的に収入を得ていくこともできます。

立ち退き交渉をしたのは弊社の管理部です。入居者様と良好な関係を築いていたため、トラブルもなく完了しました。この地域で多くのアパートを管理するアミックスでは、他のアパートへの住み替えも入居者様へご案内しました。

将来のために

贈与や相続等トータルでの資産運用のご相談もありますので、アミックスではオーナー様の条件に合わせたご提案をさせていただいています。

また、このケースでは2階建てですが、駅近など立地によっては、より収益性の高い木造3階建という選択もあります。

今回は、将来を見据え、オーナー様にアパートの建て替えを決断していただくことになりました。現在、建物の取り壊しが完了して新しいアパートを建築中です。完成後にまたご紹介いたします。

 

建築中の様子はこちらからご覧いただけます。

[ただいま建築中]足立区谷中2丁目計画
http://www.amix.co.jp/0292kentikucyu/detail/198

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プロフィール

末永 照雄 〈 Teruo Suenaga 〉

株式会社アミックス 代表取締役 社長
昭和31年8月2日生まれ
上智大学卒業後、アミックスを設立。
趣味はジョギングと水泳。

公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会 会長
全国賃貸管理ビジネス協会 理事
suenagateruo@amix.co.jp