資産の組みかえ~古いアパートを売却して新築アパートを建築

投稿時間 : 2016年01月18日 10:35

「資産の組みかえ」は、今後価値が下がる可能性がある不動産を、比較的高値で売ることのできる今のうちに売却し、将来も安定した収益を確保できる不動産に組みかえるというご提案です。(くわしくはコチラから

今回は、昨年、資産を組みかえられたオーナー様にお話を伺いましたので、その模様をご紹介いたします。

埼玉県にお住まいのオーナー様とアミックスとは、先代(オーナー様の父)から続く長いお付き合いです。今年、所有していた千葉県内のアパートを売却して、その資金をもとに埼玉県八潮市に新しくアパートを建築されました。

弊社の担当は、オーナー本部の竹内と五十嵐です。

DSC_6488_s左から竹内、オーナー様、五十嵐

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古いアパートを修繕するか、それとも

―(インタビュアー) 千葉県のアパートを売却した経緯について教えてください。

U様 実は父が亡くなるまで、アパートの存在すら知らなかったんです。父は建築関係の会社を経営していましたが、あまり細かいことをいわない人だったので。ほかにもいくつかマンション(区分所有)を持っていましたが、父が亡くなってはじめて「千葉にもアパートが1棟ある」と教えられて……

― そうでしたか。そのアパートがアミックスの管理物件だったのですね。

U様 そうですね。父がアミックスさんに相談して建築、そのままサブリースで管理もお願いしていたそうです。私は一度も行ったことがなかったのですが、話を聞くと、建ててからずいぶん経っていると。

五十嵐 建築したのが昭和63年ですから。

― 最寄り駅からも遠かったのでしょうか?

U様 アパートの存在を知ってから一度見に行きましたが、少し遠いです。

― 築年数が経っていて、千葉県とはいえ都心から少しはなれ、しかも駅からも遠いとなると、今後の経営はやや厳しそうですね。

U様 そうですね。築年数が経つと、どうしても入れ替えのたびに修繕が必要になります。かといって、家賃を上げることはできない。逆に、周辺の家賃相場から考えても、新規の募集家賃は下げなければならないかもしれない。

五十嵐 今までは満室で利回りもよかったのですが、これからはそうもいかないでしょうね。

U様 それに、アパートが坂の下にあることも気になりました。自然災害は心配ですね。実際に以前水害にあったようだし。もともと馴染みのない土地だったし、最近まで知らなかったから、あまり愛着もわかなくて。

― それで売却を?

U様 いえいえ。以前売却も考えて、知り合いの不動産屋さんにアパートの査定をしてもらったのですが、2,000万といわれました。でも、築年数が経っているとはいえ満室だったから、利回りもわりとよかったんですよ。サブリースだから面倒はないし、2,000万で売るくらいならもったいないからそのままにしておこうと。

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五十嵐 その頃はリーマンショックで、不動産が下落している時期だったんじゃないかな。

売却で得た資金で土地を購入

U様 父が亡くなったあと、後を引き継いで社長になってくれた方がいましたが、病気で退職されることになって。もう会社もたたもうかと思ったのですが、コンサルの方に「せっかく会社があるのだから、業種を変えて続けたらいい」といわれました。それならいくつか物件も持っているし、不動産業をやろうかと。

― その後、アミックスから「資産の組みかえ」の提案があったのですね。

竹内 ちょうどその頃、知り合いの地主さんから「売却したい土地がある」という情報をもらいました。将来性があるし、それならと八潮の土地をご紹介したわけです。

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U様 「千葉のアパートを売って八潮に新築アパートを建てませんか?」とお話をもらったんです。

五十嵐 不動産価格も上昇してきたので、売却するにはいい時期でした。

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U様 千葉のアパートを維持するにはいろいろと修繕費用もかかる。もちろん新築のほうがいいですよ。でも、安くは売りたくはないとも思っていたのです。

― 当初はいくらぐらいで売却の予定だったのでしょうか?

U様 新築のアパートを建てるなら、その土地代くらいはまかなえる価格で売りたかったのです。アミックスさんから「5,000万近くで売りに出しましょう」といわれたので、それならいいかなと。

― なるほど。結局4.400万で売却して、それを土地の購入資金に充てたわけですね。

U様 そうですね。借入れは建物の建築費用だけで済みました。

DSC_6299_s新築したアパートのパース画

新築アパートもサブリース

― 八潮には行かれたのですよね?

U様 そっちは何度も行きました(笑)。ホントに都心に近いし、便利ですよね。ここならいいと思いましたよ。

― 物件もいくつかご覧になったのでしょうか?

U様 アミックスさんに連れて行っていただいて、いろいろと見て回りました。駅から遠いところもあったのですが、やっぱり比較的近いほうがいいかなと。

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― 新築のアパートが完成したのはいつですか?

U様 今年の8月ですね。

― アパートをご覧になっていかがでしたか?

U様 やっぱり新築はいいですね。駅からも徒歩8分と近いのも良かった。新築ならしばらく大きな修繕の必要はないし(笑)。

五十嵐 当面は大丈夫です(笑)。

― 新築アパートのほうもサブリースですよね。

U様 もちろん。とにかく収入が安定しているのがいいですよ。売却した物件もサブリースでしたから、手間がかからないこともよく知っています。父が会社を経営しながら長年アパートをもっていられたのも、サブリースだったからだと思います。

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株よりも、やはり不動産投資

― 八潮は都心からも近いし、その割に地価が安いですよね。これからますます発展していく土地ですね。

U様 そうですね。千葉の物件を持ち続けていたとしても、近い将来経営が厳しくなる可能性もあります。いい時期に売却してうまく組みかえることができたかなと思っています。

― 建築業から不動産業に転換されて、事業のほうはいかがですか?

U様 建築関連の仕事ができなくなっても、父が不動産を遺してくれたおかげで、不動産業に転換することができました。本当に父には感謝しています。

― ほかにも物件をお持ちなんですよね。今後のビジョンがありましたら教えてください。

U様 今、ファミリータイプのマンション1棟も持っています。不動産のほかに株も持っているのですが、株は景気に左右されますから、やっぱり不安定です。それに、売らなければ現金にはなりません。不動産は家賃が毎月入ってくるわけですから、それは大きな魅力ですね。今後は時期をみて株を売却して、その資金も不動産投資に組みかえていきたいですね。

― 購入されるとしたら、やっぱり新築アパートですか?

U様 うーん。新築か築浅のアパートかな。

五十嵐 そのときは、またぜひよろしくお願いします(笑)。

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プロフィール

末永 照雄 〈 Teruo Suenaga 〉

株式会社アミックス 代表取締役 社長
昭和31年8月2日生まれ
上智大学卒業後、アミックスを設立。
趣味はジョギングと水泳。

公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会 会長
全国賃貸管理ビジネス協会 理事
suenagateruo@amix.co.jp