オーナーインタビュー ~ リノベーションで資産価値を向上

投稿時間 : 2021年07月05日 11:00

オーナーのT様は、33年前にお父様が建築された大規模マンション(10階建て/127戸)を経営されていらっしゃいます。都区内で最寄り駅から3分の好立地にあり、新築時からずっとアミックスでサブリース管理をさせていただいている物件です。

当時はまだサブリース管理があまり普及しなかった時代ですが、当時のオーナー様(T様のお父様)が、アミックスにおまかせくださったのです。

その後、リフォーム・リノベーションを重ねながら、現在まで順調な経営を続けていらっしゃいます。今回は現在の担当である高須(本社営業部)がT様にお話しをお伺いしましたので、ご紹介いたします。

オーナーのT様を囲んで担当の高須(左)と小出

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リノベーションで2DKを1LDK

―― (インタビュア)ずっとこの地域にお住まいなのですか?

T様: そうですね。最寄り駅ができる前から住んでいました。昔は畑ばっかりでしたよ。もともと親父は車の解体をやってましたが、駅ができてしばらくした頃、祖父の土地も借りて「マンションを建てるぞ!」と。それが平成元年ですね。

高須: その頃、うちの末永(アミックス社長)が地元の不動産屋さんに飛び込みで営業に行いって、それがご縁で、こちらの物件のサブリース管理をさせてもらうことになったんですよ。

T様: 平成元年から12年までは親父が経営していました。僕が関わったのはその後です。

―― 平成12年から今まで景気の変化もあったと思いますが、経営はいかがでしたか?

T様: 一番大変だったのが、東日本大震災のときですね。当時は入居者に外国人の方も多かったのですが、ずいぶんと退去してしまった。あとは、やっぱり古くなってくるとだんだん空室が出てくるっていうのはありますね。それに対応していかないと。

―― こちらは以前から修繕とか居室のリノベーションに力を入れていらっしゃいますよね。

T様: これまでに外壁の大規模修繕を2回。エレベータの見直しもやりました。居室のリノベーションは空きが出るたびに今もずっとやってますね。

―― 間取りも大きく変えているとか。

T様: もともと和室と洋室の2DKだったんですよ。でも畳も全面取り替えるとなるとけっこう費用もかかります。それなら洋室にしたほうがいいでしょう。それに、費用をかけてリニューアルして、前と同じ部屋にするなら、少し費用をプラスしていいから、新しいものをつくってほしいとお願いしたんです。

―― それで2DKから1LDKにされたのですね。

T様: 退去のときにちょっとひどい状態になっているときがあるじゃないですか。最初はそういう部屋だけやろうっていう話だったんです。そこから試行錯誤ではじめてみて、下の階(5階まで)の居室はすべて退去があるとそのたびにリニューアルしていった。

―― ずいぶんイメージが変わりますね。

小出: ほんとに綺麗。新築みたいですね!

高須: 床も剥がして、配管も全部変えてるから。新築と同じですよ。

T様: 賃貸経営をしている知人も多いですが、建物が古くなってそのままにしていると、やっぱり入居者さんは離れていっちゃうねって話をしているんですよ。ちゃんと手を入れないとね。

入居者管理のできるアミックスに工事も発注

T様: 建てたのが30年以上前だから、時代に合ったものに変えていかないとね。

―― 工事はすべてアミックスさんが?

高須: そう。大規模な外壁補修やエントランスなんかも、うちで工事させていただいています。

―― 他の業者さんに頼むことはないですか?

T様: はじめてのリニューアルのときは、ここを建築した大手ゼネコンさんにお願いしました。でもその後、やっぱり入居者管理をしている会社でやってもらったほうが効率的かなと思うようになって。 いくつもの業者さんに相見積とるより、信頼できる会社に全部やってもらったほうが楽ですよ。工事から入居者管理まで1社でやってみたら、これほど便利なものはないなっていうのが実感。

小出: 別の物件で、ほかの業者さんが工事をすることもあるんですけど、工程とか内容がこちらに届いてから入居者さんに通知するんですね。ちょっと時間差がありますよね。

同時に数部屋の修繕でも毎月の返済額は一定

―― リノベーション後には、家賃は上げられたのでしょうか?

T様: そうです。それで一時期、下階(5階まで)のほうが、上階より家賃が高いっていう逆転現象がおきました(笑)。 それなら、6階から上もすべてリニューアルしようと。今は、全室リニューアルが完了するまで、空室が出るたびに工事をしているんですよ。

高須: だから工事が終わらない。今もずっとやってます(笑)。

―― でも127戸全部リノベーションするとなると、かなり費用がかかりますよね。

T様: 最初は自己資金だったけれど、途中で高須さんが借り入れのプランをつくってくれたんですよ。

―― 今なら金利も安いですよね。

T様: 銀行の融資がおりたから、同じ月に何部屋か工事があったとしても、月々の返済額は固定になりました。しかも、以前払っていた金額より全然安い。だから気にせずどんどん工事もできるんですよ。

高須: ここは会社で所有されているから、節税にもなるし。

T様: 修繕費をひかれずにアミックスさんから家賃が入ってくる。でも、返す金額は一定なんです。

小出: 通常なら修繕費が一括で、かなりの金額になることもありますよね。

―― 資金繰りも高須さんが考えてるわけですね。

高須: そう、僕はもうコンサルですから(笑)。

入居者アンケートで上位の設備は導入

―― 借り入れで資金繰りにも余裕があるから、部屋にもかなり投資されているわけですね。設備もずいぶんと新しくなっていますし。

高須: いろいろやっていますよ。オートロックとか、防犯カメラとか。

T様: 入居者リクエストを常に見てもらっていて、ランキング上位のものは入れましょうって話はしているんです。

高須: 退去するときに、ほしい設備なんかのアンケートをしています。

T様: アンケートの3位までは入れようと。オートロックも上位に入っていたからね。建物自体は年数が経っているし、入ってもらうためには手をかけないとね。

―― そして結果がついてきているわけですね。

T様: 入居率100%っていうのが何ヵ月も続いたことありますよ。空室率ゼロ、びっくりしますよね。

小出: この規模(127戸)ですごいですよね!

高須: そうですね。3~4ヵ月続いたことはありますね。昨年はちょっとコロナの影響で解約が増えたけど、それでも平均で95%以上ですね。

小出: 確かに、ここは空室が出てもすぐ決まりますね。

現入居者に向けた内覧を実施

小出: 高須の発案で、入居者向けにリノベーションした居室の内見をやってるんですよ。

―― エントランスにチラシが貼ってありましたね。

高須: ちょっと家賃が高くなるけど、それでも綺麗になった部屋に移りたいっていう人は結構いるんです。

小出: 引っ越しも楽ですよね。階がかわるだけだから。

高須: 長く住んでくれた人が、新しくなった綺麗な部屋に気持ちよく入ってくれるならいいじゃないですか。

T様: 引っ越して古い部屋が空けば、またそこをリニューアルできるしね。

1階倉庫はワーキングスペースに

―― 1階にコワーキングスペースができましたね。

小出: もともとアミックスが倉庫として借りていたところです。

高須: ここは立地もいいし、1階だから、前から活用したいといろいろなアイデアを出して検討していたんです。それで昨年コロナ禍となって、コワーキングスペースで話がすすみました。

2021年4月オープンのコワーキングスペース「HUDDLE」

―― 倉庫よりも、コワーキングみたいのがあると入居者サービスにもなりますね。

高須: そう。倉庫よりイメージがよくなったと思いますよね。

「自分の資産を大切にしたい」という思い

―― 将来的にはこのマンションをどうしようとか、何かお考えはあるのでしょうか?

T様: 今のところ会社が保有しているものだし、子どもたちに引き継げればいいのかなって思っています。いずれ高須さんと相談して、なんとか残す方向で考えないとね。

高須: それは私が引退するちょっと前くらいでいいかなと(笑)。

―― アミックスさんとはよいお付き合いが続いていて、これからも続くということですね。

T様: アミックスさんがいろいろと考えて提案してくれる。「じゃあやりましょう」と一緒にプロジェクトを進めると、また次に新しいアイデアをもってきてくれる。相乗効果でどんどんよくなっていると思いますね。

小出: 築30年以上経っているのに、この入居率を維持できるのはすごいですね。

T様: なんといっても、結局は自分の資産ですから。やっぱりずっと綺麗で、入居者さんが入りたいって思う物件であってほしいですよ。

高須: ここはSRC造だから建物は永く持ちます。あと2~30年経ったら、もう一回部屋のリノベーションをすればいいと思いますね。まあ、そのとき私はもういないんだけど(笑)。

―― 楽しいお話しをありがとうございました!

プロフィール

末永 照雄 〈 Teruo Suenaga 〉

株式会社アミックス 代表取締役 社長
昭和31年8月2日生まれ
上智大学卒業後、アミックスを設立。
趣味はジョギングと水泳。

公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会 元会長
全国賃貸管理ビジネス協会 理事
suenagateruo@amix.co.jp