オーナーインタビュー～建替えて良い資産を次の世代へ残したい

オーナーインタビュー～古いアパートを建替えて良い資産を次の世代へ残したい

投稿時間 : 2025年07月28日 11:00

昨年9月、二世帯住宅から賃貸併用住宅へ建替えた際にインタビューさせていただいたK様。そのときに、所有されている築40年の木造2階建てアパートを3階建てへと建替える計画についてのお話もありました。（前回記事：オーナーインタビュー～二世帯住宅を「夢のマイホーム」（賃貸併用住宅）へと建替え）

予定通りに建替えが完了しましたので、今回あらためて、担当の星がお話をお伺いしました。（写真左/オーナー様と星）

モダンでシックなアパート、“こだわり”はアクリルのバルコニー

――（インタビュアー）お言葉に甘えて、またお伺いしました（笑）。何度もご協力いただきまして、ありがとうございます。

K様　いえいえ、また来てくださってうれしいです（笑）。

――　前回伺ったときは、まだ古いアパートは取り壊していなかったですよね。

星　そうですね。11月くらいから解体をはじめて、建て始めたのが1月くらい。完成が6月ですね。

建替え前の2階建てアパート（築40年）

新築アパート、物件名は「グラン・フォンテーヌ」

――　シックな外観のアパートですね。エントランスが真ん中にあるのは、理由があるんですか？

星　土地の形状とかもあるので、アミックスから、真ん中ではどうですかと提案しました。

K様　ちょっと面白いですよね。

――　2・3階のバルコニーは立ち上がり（手すりの部分）がアクリルなんですね。

K様　それは私のこだわりです。いろいろなマンションとかを見ていて、以前から、次はこうしたいなと思っていたんです。

――　ブラウンの半透明なアクリルですね。

星　そうですね。サイディングより、光が入りやすい感じになります。

――　うん、アクリルの方が明るいですね。

星　サイディングよりも費用はアップするんですが、メンテナンスも問題ないですし、ご希望いただいたので手配しました。

――　かっこいいですよね。

K様　防犯や破損も心配だったので、1階はサイディングにしたのですけれど。

星　あとは、今回2期工事なので（1期は賃貸併用住宅の建築）、外構とか色合いとか、全体的に同じイメージで統一感を出しています。

K様　アミックスさんは、アパートの建築に慣れていらっしゃるから、バルコニー以外はほぼおまかせしました。工事中は大きな問題も起きませんでしたし、素敵なアパートを建てていただいて、本当によかったです。

隣接する借地権を整理し、広くなった建築地

――　前回のインタビューでもお伺いしましたが、建替え以前のアパートは築40年でしたね。

K様　そうですね。いずれは子どもの世代に引き継ぐわけですから、建替えて、できるだけ良い資産を残してあげたいと思っていましたから。それにちょうど隣接していた借地を整理することができたんです。

――　整理されて、戻ってきたのはどうしてですか？

K様　そこにも、すごく古い、誰も住んでいないアパートが建っていたんです。持っている方は親戚でしたし、「壊して等価交換しませんか？」と私のほうから提案して。

昨年アミックスが賃貸併用住宅で建築させていただいたご自宅部分

――　それで敷地も広がったわけですね。

K様　そうです。ですから、今回は以前のアパートより広い敷地に建てることができました。

建築コストが上がっても手残りは変わらず

――　今回、木造3階建てアパートですよね。2階建てより建築費は上がったと思いますが、収支の面ではどうですか？

星　たしかに建築費はアップしますけれど、2階建てより3階建てのほうが戸数は増えるし、手残りは変わりませんね。

K様　敷地も増えましたしね。

――　それは、あらたに借り入れたローンの返済分を差し引いても、手残りが変わらないということ？

星　そうですね。建替えたことで家賃もアップできましたから。

――　アパートが新しくなって、でも手残りは変わらず。それはすごいですね。ローンは何年ですか？

星　25年ですね。

――　借入も重要なポイントですよね。金融機関との窓口も星さんが担当された？

星　そうですね。K様からご依頼いただいたので、金融機関の担当者とのやりとりとか、さまざまな手続きも代行しています。

――　金利は交渉によって変わったりするものですか？

星　そうです。金利の値引きは最初が肝心なんですよ。途中で金利が上がっても、最初の値引きがベースになりますからね。

――　借りる金額が大きくなればなるほど、違ってきますね。

K様　そうですよね。私にはそんな交渉はできませんから、星さんにおまかせです。アミックスさんはいろいろな金融機関の情報も持っていらっしゃるので、本当に心強いです。

入居者様へ建替えのご案内もアミックスでサポート

――　建替え前のアパートには、まだ入居者の方はいらっしゃったのですよね。立ち退き交渉はどんな流れでされたのでしょう？

K様　2年くらい前から、星さんが入居者の方にいろいろと通知してくださって。

星　そうですね。2年前から退去のお願いの通知を出しました。更新のタイミングで移られた方もいらっしゃるし、具体的な立ち退きについての案内は期限の半年前からです。

――　星さんが立ち退き交渉をされてもいいのでしょうか？

星　報酬を得て立ち退き交渉を行うことができるのは弁護士さんです。アミックスは、オーナー様の代理として交渉しているのではありません。あくまで管理会社としての調整の範囲で、入居者様にご案内しているだけです。もちろん、ご案内に対して報酬はいただいていません。

K様　私ではとてもできないから、とても助かりました。

星　ずっとアミックスで管理をしてきましたから、入居者様への個別のご案内もスピーディに対応することができました。

――　やっぱりオーナー様ご自身が対応するのは難しいですか？

星　そうですね。自ら退去したいと希望されたわけでもないですし、ご案内も慎重にしなければなりません。オーナー様が対応されるのは難しいと思いますね。

――　それはそうですね。

星　でも、グループ会社に「アパマンショップ」があることはとても役立ちましたね。アミックスの管理物件以外でも、気に入ったところを紹介できますから。

K様　そうね。全国どこでも紹介できるんですものね。

星　ひとつ注意が必要なのは、立ち退きの期間中はサブリースではなく委託管理になるんです。家賃保証がないので、徐々に家賃収入が減っていって、最終的にゼロになって建替えがはじまるので、その期間は収入減になるわけです。建替えを考える場合は、立ち退き期間の家賃収入減の期間があることを考えて、事業計画をたてることが重要ですね。