『テナント リテンション(Tennant Retention)』という言葉をご存じでしょうか。日本語で言えば『入居者の保持』。賃貸住宅において、入居者に長期にわたって住み続けてもらうための努力や工夫をするという意味合いの不動産用語です。今回はその重要性についてお話ししたいと思います。

アメリカではもう何年も前から、入居者のためにオーナーがパーティーを開いたり、誕生日にプレゼントを贈ったりして、積極的にテナントリテンションをすすめているようです。アメリカ式のサービスがそのまま日本で喜ばれるかは疑問ですが、この不況の時代ですから、日本でもテナントリテンションの重要性がクローズアップされています。

では、なぜ『入居者の保持』がそんなに重要なのでしょう。

このブログでも何度かお話していますが、地主様にとって、相続税は大きな問題ですね。相続税によって、大切な資産を失うことのないよう、しっかり対策を練っておくことは大変重要なことです。

ところが、財産を子どもや孫に残すため万全の相続税対策をたてていたのに、結局その資産が大きなトラブルを生んでしまったというお話を伺うことがあります。

原因は、遺産の分割についてです。

『遺産』といえば、自分が死んでしまったあとの話・・・。そんなことを考えるなんて、ちょっと気が進まないことですね。『うちは、今のところ妻も子どもたちも仲良くやっているのだからきっと大丈夫。遺産でもめることなんてなくて、将来もみんなで仲良く暮らしていくだろう』と思いたくなるものです。

ところが、現実は違うのです。

地主様の中には、お持ちの土地が「防火地域」または「新防火地域」に属している場合があるのではないでしょうか。

「防火地域」とは、国の法律によって決められた場所のことで、主に都心部の商業地域や幹線道路沿い、建物が密集した地域などが指定されています。

さらに「新防火地域」とは、東京都によって定められている建築安全条例で、都内で災害時の危険性が高いとされる地域が指定されています。

前回、賃貸住宅の建築費用は『家賃の100倍以内』が目安になるということをお話ししました。でも、『たとえアパートであっても、建てるとしたら何千万円もかかる。頭金を用意できないかも...』と不安に思われている地主様も多いのではないでしょうか。

たしかに、自宅を購入するにしても、たいていの場合はそれ相応の頭金を準備しなければなりません。大変なことですね。たとえ資金があったとしても、生活費や将来のことを考えれば、そうそう簡単に投資することもできないかもしれません。

でも大丈夫です。ご心配はいりません。

私たちアミックスでは、今年８月に行われた経営会議で、来年３月までの着工目標が達成できたことを確認しました。

競合他社との受注獲得競争も一段と厳しくなっているなかで、今期の目標を早々にクリアできたことは、私自身大変嬉しく思っています。

では、厳しい経済状況が続くなか、なぜ、弊社では受注が増え、目標達成できたのでしょう。

「土地を持っているんだけれど、一般的な四角い形ではないんです。こんな土地ではアパートは建てられないでしょうか？」

アミックスでは、土地オーナー様からそんなご質問をうけることもあります。土地を持っていて、できることなら活用したいのだけれど、不整形地なので無理だろうと思ってそのままにしている、という方は実はたくさんいらっしゃいます。

でも、それではとてももったいないですね。やり方によっては、不整形地でもアパートが建てられることも多いのです。

アミックスが実際に手掛けた事例をご紹介します。

Photo：弊社建築物件「プラム梅島Ｃ〈1棟 12戸〉」

アミックスは、木造のワンルームアパートに特化して建築しています。他社のように、いろいろな建物を建てるわけではありませんので、材料コスト抑えることができ、なるべくお客様に安価でご提供しています。品質管理も徹底して行い、低価格でも高品質のアパートをお届けしています。

そんなアミックスには、建築の際に長年お付き合いいただいている多くの下職さん（大工さんや鳶さん、内装屋さんなど約２０業種の外注さん）の存在があります。下職さんたちはどなたも何十年のキャリアを持つ、腕のたつ職人さんばかり。アミックスを支えてくれている心強いブレインです。