先日、アミックス創業50周年キャンペーンの一環として、「部屋コンテスト（略称：部屋コン★）」と言うキャンペーンを開催いたしました。これは、アミックスの管理しているワンルームアパートの入居者さまを対象として、工夫やこだわりのある自室を携帯電話で撮影していただき、ホームページで公開するというものです。

居室、バス･トイレ、キッチン、収納の４部門で募集したところ、予想以上に反響が大きく、最終的には、なんと100件を越える応募がありました。

『アパート建築＋中古アパート購入』の節税方法は、相続された方に将来の不安を与えることなく、確実に節税ができるということは前回お伝えいたしました。

では、購入するアパートのほうは、どんなものを選択すればよいのでしょう。

大前提は『売れるアパート』です。この場合、売れるものであれば、アパートではなくマンションでもよいのです。

多くの土地オーナー様にとって、相続税は大変大きな問題だと思います。下手をすれば、先祖代々受け継いだ土地を手放すことにもなりかねないのですから。

相続税対策のひとつとして「アパートやマンションを建てる」という方法があることはご存知のオーナー様も多いのではないでしょうか。アパートやマンション建設のために、金融機関から資金を借り入れれば、それだけ相続税を低く抑えることができるからです。

借り入れが多ければ多いほど相続税は減ります。ということは、単純に考えれば『木造アパートより建築費のかかるマンションのほうが借り入れが増えて節税効果が高い』ということになります。

本当にそうなのでしょうか？ そこには落とし穴があります。

賃貸経営をはじめようとするオーナー様にとって、

1）空室の心配がなく、毎月定額の家賃を受け取れる
2）わずらわしい管理業務には一切かかわらずに済む

という「サブリース」は強い味方です。

アミックスは、他社に先駆けて創業時からサブリース業務を行って参りましたが、最近では、顧客獲得のため大手建設会社をはじめ多くの会社が積極的に参入するようになりました。これは、サブリースがオーナー様にとってメリットの多いシステムであることが認知されてきたからです。

ところが、サブリースにも注意しなくてはならない点があります。

皆さんは、バブル景気の時代を覚えていらっしゃいますか？

1980年代後半から1990年代初頭にかけて、日本では戦後3番目に長かったといわれる好況が続きました。なかでも「土地は必ず値上がりする」という土地神話に支えられ、地価は高騰、投資家は転売するために土地を売買するようになっていました。

当然、土地オーナー様のところには、土地の売買やマンション建設などで、多くの企業から勧誘があったことでしょう。

どんな業界でもそうですが、テレビＣＭやその他の広告などで目にする、大手の企業にはなんとなく安心感とか信頼感を持ちますよね。

私もそうです。例えばちょっと食品を選んだりする場合にも、ほとんど無意識に「有名メーカーなら安心だろう」と選んで購入しているのです。

土地の有効活用や相続税対策として、『賃貸住宅を建てよう』と思ったとき、大抵は木造アパートか、マンションのどちらかを選択することになりますね。

ここで、木造アパート建築を選ぶかマンション建築を選ぶかについて、私なりの意見を述べてみたいと思います。

マンションは、高層階の建築が可能です。戸数も多くできますし、アパートより高級感がありますね。でもその分、建築費用は大変高額となります。木造アパートは、高層建築はできません。2階建てが多いと思います。ただ、マンションに比べて建築コストが低く抑えられますから、マンション建築より初期費用が少なくて済みます。

そこで考えなければいけないことは、『何のために建築するか』ということです。

土地活用の手段や相続税対策として、アパートやマンションを建てようと考えたとき、建築会社の選択は重要ですね。安易に妥協せず、さまざまな条件を考えて、「ここだ！」と思う信頼できる建築会社が見つかるまで、じっくりと探すのがいいでしょう。

そのとき、ちょっと別の視点から考えておいてほしいことがもうひとつあります。それは、建築後のアパート（またはマンション）経営についてです。

もちろん、建築会社さんも賃貸経営について計画段階からいろいろなアドバイスをしてくれることとと思います。経営計画書の提示や経営のシミュレーションをする会社もあるでしょう。

30年ほど前に私が建てた、目白で風呂付き・家賃5万円の木造アパートは入居希望者の多い人気物件となっていました。

しばらくすると、立地や利回りが良かったせいか、そのアパート（1棟）を購入したいという方が現れました。アパートを売却することに異存はありませんでしたが、私は建築時にアパートを所有するための会社を興していましたから、売却すると会社だけが残ってしまう。そこでその会社を使ってはじめたのが、サブリース（一括借上）です。

今から30年ほど前、大学生だったころの私は、父の経営する目白の不動産会社でアルバイトをしていました。物件を探していろいろな人が訪ねてきましたが、目白ですから、学生さんも多かったのです。

学生さんの多くは、都心になるべく近く、なるべく安く、できれば風呂付きのアパートを希望しています。でも当時はまだ、都心部で学生さん向けの風呂付きアパートは数多くありませんでしたし、あっても家賃が6万円程度と高めでしたから、なかなか条件に合う物件はありません。学生さんは、しかたなく風呂無しにするか、もっと遠い場所のアパートにするかを選ばなくてはならなかったのです。